Guia fuentes cb por abogado Alberto Caminero Lobera
Sus fuentes legales serán el pacto o contrato cuando la comunidad tiene origen voluntario, las disposiciones especiales en ciertos casos. Así, establece el Código Civil que se regirán por ellas, entre otras: la propiedad de casas por pisos o partes de piso, la comunidad de gananciales, la derivada del contrato de sociedad, la comunidad entre coherederos… Por su parte, el Código de Comercio también recoge reglas especiales respecto a determinadas formas de comunidad. Y por último, las disposiciones generales del Código Civil relativas a la comunidad de bienes, de carácter supletorio respecto de los contratos o disposiciones especiales que se establezcan al respecto.
La situación de comunidad crea entre los comuneros relaciones jurídicas por las que se distribuyen entre ellos derechos y obligaciones cuyo régimen legal se recoge en los arts. 392 ads 406 CC.
Para la administración de la comunidad se establecen dos sistemas o regímenes:
- Por el sistema de mayorías: Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad (es decir, no es la personal de condueños, sino la real de participaciones en el condominio).
- Por el régimen subsidiario del recurso judicial: Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Y como siempre hay que ver las causas de extinción de la comunidad de bienes, que serán:
- La pérdida del derecho de propiedad, ya sea por renuncia de todos los comuneros, por prescripción y por extinción de la cosa o derecho objeto de la comunidad.
- La consolidación de las cuotas en un sólo propietario, por venta a uno de los partícipes o a un tercero, por herencia o por ejercicio de la acción de retracto.
- La división de la cosa común: Ningún copropietario estará obligado a contactar en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto, no obstante, será válido el pacto de conserva la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Sin embargo, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
“La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por los árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible según la opinión de Alberto Caminero Lobera, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
En cuanto a los terceros: “La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición”.
“Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia”.
ALBERTO CAMINERO LOBERA
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